둘이상의 용도지역에 접한 경우

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# 정리

1. 기본
: 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 경우 각 용도지역 등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 330㎡(도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지는 660㎡) 이하 인 경우는 다음과 같다.
- 건폐율, 용적률 : 용도지역 등이 속한 면적 비율에 따라 건폐율, 용적률을 가중평균
- 그 밖의 건축제한 등에 관한 사항 : 대지 중 가장 넓은 면적에 속하는 용도지역 등에 관한 규정을 적용

2. 건축물이 고도지구에 걸리는 경우 그 건축물과 대지에 속한 전부에 대하여 고도지구 규정을 적용

3. 건축물이 방화지구 + 다른 용도지역 등 에 걸쳐 있는 경우는 건축물 전체에 대하여 방화지구 규정에 따라야 함.
다만, 방화지구 경계선에 방화벽으로 구획을 하는 경우는 다른 용도지역 등에 관한 부분은 방화지구 규정에 따르지 않아도 됨.

4. 건축물이 녹지지역 + 다른 용도지역 등 에 걸쳐 있는 경우 
- 각각의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용
: 녹지지역은 녹지지역대로 주거지역은 주거지역대로
- 녹지지역이 용도지역 등 중에서 가장 작은 부분이고 그 녹지지역이 330㎡ 이하인 경우는 제외
: 녹지지역이 330㎡ 이하인 경우는 가중평균 혹은 대지 중 가장 넓은 면적에 속한 용도지역에 관한 규정 적용
- 다만 녹지지역 건축물이 고도지구, 방화지구에 걸칠 경우 고도지구, 방화지구 규정 적용

# 예시

예시 1
500㎡ 의 대지(340㎡ 제2종주거지역 + 160㎡ 일반상업지역에 걸쳐 있는 경우) : 가장작은 구역인 상업지역의 면적이 330㎡ 이하임.
건폐율	용적률
제2종주거지역 : 60% 일반상업지역 : 80 %	제2종주거지역 : 200% 일반상업지역 : 1000 %
(340x60% + 160x80%) / 500	(340x200% + 160x1000%) / 500
66% 적용	456% 적용

1

 

 

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[관련법령]

[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조(둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준)]

① 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역(이하 이 항에서 "용도지역등"이라 한다)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모(330㎡) 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다.
다만, 건축물이 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다.   

1. 가중평균한 건폐율 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 건폐율을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다.

2. 가중평균한 용적률 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 용적률을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다.

② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 그 전부에 대하여 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용한다. 
다만, 그 건축물이 있는 방화지구와 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 경계가 「건축법」 제50조제2항에 따른 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우(규모가 가장 작은 부분이 녹지지역으로서 해당 녹지지역이 제1항에 따라 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우는 제외한다)에는 제1항에도 불구하고 각각의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다. 
다만, 녹지지역의 건축물이 고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 제1항 단서나 제2항에 따른다.

 

[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제94조(2 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준)

법 제84조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 조 제3항 본문에서 "대통령령으로 정하는 규모"라 함은 330제곱미터를 말한다.
다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터를 말한다.

 

[건축법 제54조(건축물의 대지가 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치)]

① 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역ㆍ지구(녹지지역과 방화지구는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 구역에 걸치는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 이 법(건축법)의 규정을 적용한다. 

② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 
다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 이 법의 규정을 적용한다.
다만, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치는 경우에는 제2항에 따른다.  

④ 제1항에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역ㆍ지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.

 

[건축법시행령 제77조(건축물의 대지가 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우)]

법 제54조제1항에 따라 대지가 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우 그 대지의 과반이 속하는 지역ㆍ지구 또는 구역의 건축물 및 대지 등에 관한 규정을 그 대지의 전부에 대하여 적용 받으려는 자는 해당 대지의 지역ㆍ지구 또는 구역별 면적과 적용 받으려는 지역ㆍ지구 또는 구역에 관한 사항을 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다.

 

[부산시 건축조례 제34조(건축물의 대지가 지역에 걸치는 경우의 조치)]

법 제54조제4항에 따라 건축물의 대지가 3 이상의 지역에 걸치는 경우로서 그 걸치는 각 지역의 면적이 그 대지면적의 2분의 1에 미달되는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 그 대지의 면적이 가장 많이 속하는 지역안의 건축물 및 대지 등에 관한 규정을 적용한다.