건축물의 바닥면적

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# 정리

1. 건축물의 바닥면적은 건축법시행령 제119조에 명시되어 있는 항목을 제외하고는 모두 산입하는 것이 원칙이다.
2. 다만, 법 문구마다 해석여지가 많아 해석이 사람마다 달라 질의회신이 많은 부분이기도 하다.
(당연히 설계자마다 다르게 생각하는 부분이 있기 때문에 틀렸다고 생각하는 부분이 있을 수 있음)
3. 지자체 혹은 설계사 마다 해석이 상이하기에 최대한 깐깐한 방향으로 작성한다.

1-1. 설계시 바닥면적 산정 제외항목
① 벽·기둥의 구획이 없는 건축물 : 지붕끝 '마감선' 에서 1.0m 이격한 면적을 제외.
② 노대(발코니) 등의 바닥 : 노대가 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m 를 곱한 면적을 제외.
③ 필로티
- 공중의 통행 or 차량의 통행, 주차에 전용되는 경우
- 공동주택의 필로티
④ 승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 장식탑, 다락, 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트(PS, PD), 물탱크실, 기름탱크실, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 앞 내용과 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물 : 거실로 사용하지 않으면서 건축물의 설비 등을 위해 설치하는 구조물 혹은 공간
⑤ 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물
⑥ 공동주택의 지상층에 설치하는 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함
⑦ 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로
⑧ 건축물의 외벽의 외부에 단열재를 부착하는 경우는 외벽의 중심선을 기준으로 바닥면적 산정
⑨ 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분

1-2. 기존 건축물의 변경 시 바닥면적 산정 제외항목
① 건축물을 리모델링하는 경우로서 외벽에 추가하여 마감재 등을 설치하는 부분
② 2004년 5월 29일 이전에 설치된 다중이용업소 : 비상구와 연결된 폭 1.5m 이하의 옥외피난계단 (다중이용업소 특별법에 따른 옥외피난계단을 추가로 설치시 건축법 제56조(건축물의 용적률)에 따른 용적률 기준에 맞지 않는 경우만 해당)
③ 2005년 1월 29일 이전 설치된 어린이집 : 비상구와 연결된 폭 2m 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단
④ 2011년 4월 6일 이전에 설치된 어린이집 : 기존 건축물에 비상계단을 설치해야 하는데 건축법 제56조(건축물의 용적률)에 따른 용적률 기준에 맞지 않는 경우에 설치하는 비상계단
⑤ 2015년 4월 27일 이전 설치된 가축사육시설 : 소독설비를 갖추기 위해 설치하는 시설

1-3. 질의회신에 따른 바닥면적 산정 항목
① 직통계단으로 부터 각층의 거실로 연결되는 지붕이 없는 외부복도
- 거실로 이동하는 필요한 동선은 바닥면적 산정
- 최상층에서 옥외를 거쳐 거실로 이동하는 경우 거실로 통하는 옥외의 바닥면적은 설계자 혹은 지자체 마다 판단이 다름
② 2층 이상에 설치된 테라스가 해당층 이상의 층에 설치된  발코니 혹은 건축물의 형태(이하 발코니 등)로 인해 덮히는 구조인 경우 해당층 테라스의 이상의 층에 설치된 발코니 등의 수평투영면적 부분

 

 

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[관련법규]

 

[건축법 제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정)]

건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.

 

[건축법시행령 제119조(면적 등의 산정방법)] - 건축법 84조의 대통령령

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

3. 바닥면적

건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.

나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

아. 제1항제2호나목3)의 건축물(외단열건축물)의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.

자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.

차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

타. 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.

 

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[건축법시행령 제6조(적용의 완화)] - 건축법시행령 제119조 제1항 제3호의 사 목의 '건축물을 리모델링하는 경우'

6. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물인 경우: 법 제42조, 제43조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조제2항에 따른 기준

가. 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역(이하 "리모델링 활성화 구역"이라 한다) 안의 건축물
나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물
다. 기존 건축물을 건축(증축, 일부 개축 또는 일부 재축으로 한정한다. 이하 이 목 및 제32조제3항에서 같다)하거나 대수선하는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 건축물
1) 기존 건축물이 건축 또는 대수선 당시의 법령상 건축물 전체에 대하여 다음의 구분에 따른 확인 또는 확인 서류 제출을 하여야 하는 건축물에 해당하지 아니할 것
가) 2009년 7월 16일 대통령령 제21629호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정되기 전의 제32조에 따른 지진에 대한 안전여부의 확인
나) 2009년 7월 16일 대통령령 제21629호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정된 이후부터 2014년 11월 28일 대통령령 제25786호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정되기 전까지의 제32조에 따른 구조 안전의 확인
다) 2014년 11월 28일 대통령령 제25786호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정된 이후의 제32조에 따른 구조 안전의 확인 서류 제출
2) 제32조제3항에 따라 기존 건축물을 건축 또는 대수선하기 전과 후의 건축물 전체에 대한 구조 안전의 확인 서류를 제출할 것. 다만, 기존 건축물을 일부 재축하는 경우에는 재축 후의 건축물에 대한 구조 안전의 확인 서류만 제출한다.

 

[영유아보육법제15조(어린이집 설치기준)] - 건축법시행령 제119조 제1항 제3호의 자 목, 파 목 의 '어린이집'

어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자는 보건복지부령으로 정하는 설치기준을 갖추어야 한다.
다만, 놀이터, 비상재해대비시설 및 폐쇄회로 텔레비전의 설치와 관련된 사항은 각각 제15조의2부터 제15조의4까지에 따른다.

[영유아보육법 시행규칙 제9조(어린이집의 설치기준 등)]

① 법 제15조에 따른 어린이집의 설치기준(법 제15조의2부터 법 제15조의4까지에 따른 놀이터, 비상재해대비시설 및 폐쇄회로 텔레비전의 설치기준을 포함한다)은 별표 1과 같다.

[별표 1] 어린이집의 설치기준(제9조 관련).pdf

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<어린이집의 설치기준(제9조 관련) 내용발췌>
3. 어린이집의 구조 및 설비기준
가. 일반기준
4) 어린이집에는 다음의 설비를 하여야한다. ---
아) 비상재해대비시설
② 어린이집은 비상시 양 방향으로 피난할 수 있어야 하며 ---
( ii ) 어린이집이 2층과 3층인 경우 : 비상계단 또는 대피용 미끄럼대를 영유아용으로 설치하고, ----
( iii ) 어린이집이 4층과 5층인 경우 : --- 건물 내에 양방향 피난이 가능한 2개소 이상의 직통계단을 설치하며(2개 이상의 직통계단 설치가 곤란한 경우에는 직통계단 1개소는 건물외부에 비상계단을 설치하여 이에 갈음할 수 있다) ---

 

 

[질의회신]

 

Q1. 지붕이 없이 난간만 있는 복도의 바닥면적에 산입 여부 (건교부건축 58070-820, 2003.05.09)

건축물의 외부에서 각실로 출입하기 위한 지붕이 없이 난간만 있는 복도부분을 바닥면적에 산입하여야 하는지 여부

A1. 통로로 사용되는 복도 부분은 바닥면적으로 산입. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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본 내용은 관련법 개정으로 변경될 수 있으며, 
이 글의 목적은 당 사의 '업무 및 절차를 정리하는 것'이므로 
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